ترامپ و تورم ملکی در مازندران: پیوند های پنهان بحران و عواقب آن
در سال های اخیر، بازار املاک و مستغلات در استان مازندران ایران، شاهد تحولات شدیدی بوده است که افزایش قیمت ها در این استان، یکی از دغدغه ها و مسائل جدی اقتصاد جامعه ایرانی به شمار می رود. بین سال های ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۲، رشد قابل توجه و حتی بی سابقه ای در قیمت زمین و انواع ملک در سواحل شمالی کشور اتفاق افتاد؛ به نحوی که برخی مناطق شاهد رشد ۳۰۰ تا ۴۰۰ درصدی قیمت ها بودند. این وضعیت، سؤالات متعددی را درباره علل، پیامد ها و مکانیزم های شکل گیری چنین بحرانی ایجاد کرده است. هر چند عوامل متعددی همچون سیاست های اقتصادی داخلی، گسترش صنعت گردشگری، پدیده مهاجرت معکوس و تغییرات در اولویت های سرمایه گذاری مردم ایران در این وضعیت دخیل بوده اند، اما بروز شوک های خارجی، به خصوص تحریم های شدید اقتصادی که عمده آنها نتیجه خروج دولت دونالد ترامپ، رئیس جمهور وقت ایالات متحده از توافق هسته ای (برجام) در سال ۲۰۱۸ بودند، اثرات تعیین کننده و غیرقابل نادیده گرفتی بر این روند داشته اند.
در این مقاله تیم مشاوران املاک "ویلا دنیز" قصد دارد تا با رویکردی تحلیلی، پیوند های عمیق و پنهان بین سیاست های خارجی ترامپ، ساختار های اقتصادی ایران و رشد سریع ملک و زمین در مازندران را مورد وا کاوی قرار دهد و نشان دهد چگونه عوامل دور از نظر، بحران ها و تحولات محلی را شکل می دهند.
تحریم ها و شوک ارزی؛ آغاز زنجیره بحران
سیاست های تهاجمی ترامپ بر پایه «فشار حداکثری» بر ایران، نقطه عطفی در مناسبات اقتصادی دو کشور و سر آغاز دوره ای از آشفتگی ها و شوک های اقتصادی بود. پس از خروج آمریکا از برجام در مه 2018، مجموعه گسترده ای از تحریم های مالی، بانکی، نفتی و حمل و نقل بر اقتصاد ایران اعمال شد. در نتیجه این اقدامات، درآمد های نفتی ایران که در سال ۲۰۱۷ حدود ۱۲۰ میلیارد دلار بود، تا سال ۲۰۲۰ به کمتر از ۲۰ میلیارد دلار سقوط کرد. این کاهش شدید درآمد های ارزی و محدودیت صادرات نفت نه تنها قابلیت ایران برای تأمین ارز موردنیاز از طریق صادرات را مختل کرد، بلکه تقاضا برای دلار را نیز افزایش داد.
در این شرایط نرخ تبدیل ریال به دلار طی مدت کوتاهی دچار نوسانات شدید شد. قیمت هر دلار آمریکا که در سال ۱۳۹۶ در بازار آزاد حدود ۳۵ هزار تومان بود، تا سال ۱۳۹۹ به حوالی ۳۰۰ هزار تومان رسید. کاهش ارزش پول ملی به طور مستقیم بر تورم دارایی ها اثر گذاشت و باعث شد مردم برای حفظ قدرت خرید و جلوگیری از کاهش ارزش دارایی های خود، به بازار های موازی مانند طلا، ارز و خصوصاً ملک پناه ببرند. این رفتار اقتصادی که در اقتصاد کلان به «فرار به سمت دارایی های واقعی» معروف است، موجب تشدید تقاضای سرمایه گذاری در حوزه زمین و املاک شد، به ویژه در مناطقی مانند مازندران که همواره جذابیت خاصی برای مالکان و سرمایه گذاران داشته است.
مازندران؛ پناهگاه امن سرمایه های سرگردان
جایگاه ویژه مازندران و اعتدال آب و هوای آن در کنار وجود زیر ساخت های گردشگری و مجاورت با دریای خزر، همواره این استان را به مکانی محبوب برای خرید زمین و خریدویلا تبدیل کرده است. اما شرایط خاص پس از تشدید تحریم ها، منطقه مازندران را عملاً به یک پناهگاه امن و جایگزین برای سرمایه های سرگردان تبدیل کرد؛ سرمایه هایی که به علت نوسانات شدید بازار ارز و کاهش چشمگیر ارزش پول ملی، از بازار های مالی سنتی فاصله گرفتند.
در این بین شاهد دو موج سرمایه گذاری موازی بودیم:
1_خانوار های متوسط و حتی طبقه پایین تر شهری که با فروش بخشی از پس انداز دلاری یا درآمد های ریالی خود سعی کردند بخشی از دارایی هایشان را به ویلا، زمین کشاورزی، یا حتی آپارتمان های کوچک در مناطق نوشهر، رامسر، چالوس و آمل تبدیل کنند.
2_سرمایه گذاران بزرگ تر که دیگر امکان انتقال سرمایه به خارج را نداشتند نیز بازار ملک مازندران را گزینه ای جذاب یافتند. این گروه با خرید هتل ها، مجتمع های تفریحی و تجاری و همچنین زمین های بکر و بزرگ، کوشیدند ارزش دارایی های خود را در برابر امواج تورمی حفظ کنند.
آمار های غیر رسمی بیانگر رشدی باورنکردنی است: قیمت هر متر مربع زمین ساحلی طی چهار سال حدوداً ۷۰۰ درصد رشد داشته و حتی زمین های غیر ساحلی نیز رشد ۲۰۰ تا ۳۰۰ درصد را تجربه کرده اند؛ پدیده ای که در کمتر بازار ملکی دیده می شود.
دو مینوی تحریم، تورم وارداتی و ساخت و ساز غیر مجاز
سیاست های تحریمی دولت ترامپ به جز تأثیر گذاری بر بازار ارز، بخش عرضه مسکن و ساخت و ساز را نیز با مشکلات عدیده ای مواجه کرد. محدودیت در واردات مواد اولیه ساخت و ساز همچون سیمان، آهن آلات و سایر مصالح ساختمانی موجب افزایش بهای تمام شده ساخت هر واحد مسکونی گردید. افزایش هزینه های تولید و همچنین دشوار شدن واردات ماشین آلات و تجهیزات ویژه، مستقیماً خود را در قیمت نهایی ملک ها نشان داد.
از سوی دیگر، دستگاه های اجرایی و نظارتی دولت، به دلیل شدت گرفتن بحران ارزی و فشار های خارجی، بسیاری از وظایف نظارتی خود را به حال تعلیق گذاشتند یا با انعطاف بیشتری اعمال کردند. حاصل آن، گسترش ساخت و ساز های غیرقانونی، تخریب طبیعت جنگلی و کوهستانی و تجاوز به بستر رودخانه ها و دریا ها در مناطقی بود که عموماً جزو منابع و ذخایر ملی قلمداد می شوند. لذا بخشی از افزایش بها و جذابیت املاک قانونی، به دلیل کمیابی و دشواری دریافت مجوز واقعی ساخت و ساز در این مناطق اتفاق افتاد.
روان شناسی بحران و سودا گری در بازار ملک مازندران
تحریم های خارج از کشور، علاوه بر اثرات واقعی اقتصادی، یک شوک روانی شدید نیز به اقتصاد و جامعه وارد کرد. انتظارات تورمی مردم به شدت دستخوش تغییر شد. بسیاری از افراد باور داشتند که اوضاع رو به وخامت بیشتری خواهد رفت و قیمت ها، صرف‌نظر از نوع دارایی، فقط افزایش پیدا خواهند کرد.
شوک تحریم با حرکت دادن انتظارات عمومی جامعه به سمت تورم بالاتر حتی بیش از آن چه در واقعیت رخ می دهد فضایی از سودا گری و افزایش خرید را ایجاد کرد که بسیاری از خریداران بدون هدف استفاده واقعی، تنها به قصد افزایش سرمایه و فروش در آینده، اقدام به خرید زمین و خرید ویلا کردند. این جو روانی به شدت بازار را از تعادل خارج کرد و در نهایت به گرانی افسار گسیخته، حتی فراتر از معیار های بنیادی اقتصادی، منجر شد.
تورم وارداتی، تغییر الگوی مصرف و تشدید بحران
تحریم های جدید نه تنها مستقیماً قیمت ها را بالا بردند، بلکه از طریق افزایش شدید قیمت کالا های وارداتی، قدرت خرید خانوار ها را نیز کاهش دادند. با گران شدن ماشین آلات، خودرو، لوازم خانگی و حتی مواد اولیه تولیدات داخلی، مردم دیگر قادر نبودند با درآمد عادی خود محصولات بادوام مانند خودرو های خارجی و لوازم خانگی را تهیه کنند و در نتیجه، ترجیح دادند پس انداز خود را به سمت خرید املاک هدایت کنند؛ چرا که ملک، هم یک سرمایه گذاری امن برای حفظ ارزش پول و هم کالایی نیمه مصرفی برای تعطیلات و اوقات فراغت به شمار می‌رفت.
در عین حال، با کاهش چشمگیر سود سپرده های بانکی به علت بی ثباتی بازار های مالی، انگیزه بیشتری برای خروج پول از بانک و ورود آن به بازار ملک پدید آمد. ترکیب این عوامل، به افزایش تقاضا و جهش قیمتی کمک بیشتری کرد.
جمع بندی و راهکار ها: تحریم ترامپ، آشکار ساز بحران های ساختاری
اگر چه نمی توان تمام ریشه های التهاب و افزایش قیمت شدید املاک در مازندران را به تحریم های یک دوره ریاست جمهوری آمریکا نسبت داد، اما بی شک تحریم های اعمال شده در دوران ترامپ به مثابه یک کاتالیزور عمل کردند؛ کاتالیزوری که ضعف زیرساخت های اقتصادی، ناکار آمدی نظام بانکی و نقدینگی و آسیب پذیری اقتصاد ایران در برابر شوک های خارجی را به طرز عریانی آشکار ساخت.
در چنین شرایطی، مازندران و دیگر استان های شمالی به جزیره های امن دارایی تبدیل شدند؛ جزیره هایی که هم نیاز های حقیقی سکونت و گردشگری و هم عطش سودا گری را پاسخ می دادند. اما این بحران صرفاً اقتصادی باقی نماند و پیامد هایی گسترده تر برای جامعه رقم زد: افزایش تبعیض و شکاف طبقاتی، گران تر شدن ملک و خانه دار شدن برای طبقه متوسط و محروم جامعه، تخریب بکر ترین بخش های طبیعت و تغییر کاربری های غیر مجاز گسترده که نسل های آینده همچنان تاوان آن را خواهند داد.
تجربه چند سال اخیر استان مازندران نشان داد که بحران های به ظاهر بیرونی چون تحریم های ترامپ می توانند جرقه زننده یا تشدید کننده بحران های درونی باشند، اما بدون اصلاح فضای اقتصادی و شفافیت بازار، با هر شوک خارجی جدید، این چرخه تکرار خواهد شد. در غیر این صورت، بازار ملک و املاک، به جای بستری برای رفاه و رشد پایدار، محلی برای سودا گری، تخریب منابع طبیعی و افزایش اختلاف طبقاتی خواهد بود. آینده اقتصاد مازندران و سایر استان های مشابه، به تصمیمات امروز سیاست گذاران وابسته است.
تیم املاک "ویلا دنیز" اماده ی هر گونه مشاوره به شما عزیزان در زمینه ی سرمایه گذاری خرید ویلا و خرید زمین در شمال کشور مازندران می باشد کافیست برای ارتباط با مشاوران ویلا دنیز روی لینک تماس کلیک نمایید.
مقالات پیشنهادی تیم "ویلا دنیز"