ویلای کلنگی، و خرید و فروش، در بازار مسکن
از دیرباز تا به حال، سرمایه‌گذاری در حوزه های مختلف، برای اکثریت مردم، امری مهم بوده است، اما باید بیان داشت، یکی از سرمایه گذاری هایی که امروزه، بسیار امن و سودآورتر است، گزینه، سرمایه گذاری در بازار مسکن، به خصوص خرید ویلا، خانه و زمین است، در ایران به خاطر شرایط اقتصادی، این نوع معاملات می تواند، سرمایه و بودجه مالی هر شخص، را در بازه ی زمانی چند ساله، افزایش دهد، و این گونه معامله، سرمایه و املاک خریداری شده، تحت نظارت و کنترل شخص قرار دارد، و کمتر استرسی برای از بین رفتن اموال و دارایی وجود دارد، و همیشه رونق بازار مسکن، با وجود مشکلات و نوسانات قیمت، هیچ گاه ارزش مالی خود را از دست نمی دهد، و همواره دارای متقاضی می باشد، و به نوعی یک سرمایه گذاری خردمندانه به حساب می آید.
اما باز هم توصیه می شود، هیچ گاه در انجام معاملات، عجولانه و بدون همفکری، اقدام به معامله، نکنید، و چنانچه قصد خرید و فروش در این حوزه را دارید، مشاواران مجموعه ویلا دنیز، پیشنهاد می دهند، در ابتدا هدف خود را از سرمایه گذاری، مشخص نمائید، و برای شناخت بهتر، به مطالعه و مشورت با افراد متخصص، در این حوزه بپردازید، همچنین اگر نیازمند اطلاعات کافی، و کارشناس می باشید، می توانید با این مجموعه تماس برقرار نمائید.
خرید در بازار مسکن، بسیار گسترده است، و گزینه های متعددی برای انتخاب وجود دارد، که بر اساس سلایق، بودجه مالی، موقعیت، هدف خریداری، و ... دسته بندی می شوند، امروزه همانطور که بسیاری از افراد به دنبال، خرید ویلا مدرن و خانه های نوساز می باشند، بسیاری از افراد خریدار خانه های فرسوده و کلنگی می باشند که، ما در این مقاله قصد داریم، به موضوعی جدید، یعنی خانه های کلنگی بپردازیم، پس همانند همیشه، ما را همراهی کنید.
ملک کلنگی چیست؟
ساختمان های کلنگی، همانطور که از اسمش پیداست، به املاکی گفته می‌شود، که به دلیل کهنگی و از بین رفتن اسکلت و شالوده ساختمان، دیگر، مناسب برای زندگی نمی باشد، در این دنیا هر کالا، مانند ساختمان و ... دارای عمری مفید می باشد، و گاها این ساختمان ها بعد از چندین سال، می بایست مورد بازسازی قرار گیرند، تا گرد و غبار و فرسودگی، از چهره ساختمان، از بین برود، و معمولا طبق گزارشات و تخمین هایی که زده شده، عمر مفید یک ساختمان در ایران را، ۳۰ سال، عنوان کرده اند، و بالای این رقم ذکر شده را، جزء لیست کلنگی محسوب می کنند، معمولا به ساختمانهای بالای سی سال، ملک کلنگی می‌گویند. با افزایش سن ساختمان، کیفیت ساختمان پایین می آید، زندگی را برای اهالی ساختمان، سخت می شود، و همچنین باید بیان داشت، در ملک و خانه های کلنگی، ساختمان ارزش خود را از دست می دهد، و خود زمین، ارزشمند و مهم می گردد.
قابل ذکر است، عمر مفید یک ساختمان گزینه های مهمی، همچون، نوع ساخت، مصالح کاربردی، شرایط جوی و محیطی، شرایط نگهداری و تمیزی محیط، و… بستگی دارد، که طبق این موارد، این سن مفید، در کشورهای گوناگون، متفاوت است، و گاها، تا ۸۰ سال، متغیر است.
رعایت نکاتی کلیدی، در هنگام معامله، املاک کلنگی
اگر قصد خرید ویلا یا خانه کلنگی را دارید قبل از سرمایه‌گذاری ، بهتر است به نکات زیر توجه کنید:
1) « موقعیت مکانی ملک »
در هنگام انتخاب ملک، می بایست، این گزینه انتخابی را از زوایای مختلفی، از جمله:
• پیشرفت، توسعه و سود دهی
• موقعیت اجتماعی و امنیت
• سبک و بافت منطقه
• و همچنین، از نظر قرارگیری گزینه انتخابی در محیطی با وجود مراکز، اداری، تجاری یا مسکونی، مورد نقد و بررسی قرار داد.
2) « متراژ و مساحت، بنا یا ملک »
مهمترین معیاری که در این گونه خانه ها، مطرح می باشد، گزینه متراژ بنا یا ملک، است، همانطور که در سطرهای بالا، بیان شد، هدف از خرید این گونه املاک، متفاوت است، بسیاری، با هدف باز سازی این املاک، ویلا، یا خانه ها را خریداری می کنند، بنابراین، بازسازی با متراژ بالا، برای بسیاری از افراد، بسیار پر هزینه می گردد، به همین خاطر در هنگام معامله باید با این موارد هم توجه کنید، چنانچه قصد شما از خرید املاک کلنگی، تخریب و ساخت ویلا، یا ساختمان باشد، باید بیان داشت، از قبل نقشه و ابعاد ویلاها و یا ساختمان ها را تعیین کنید، زیرا ابعاد یک ملک، برای ساخت و ساز بسیار، امری مهم است، برای مثلا ابعاد ملک 20*10 متر، بسیار مناسب تر از ملکی با، ابعاد 25* 8 متر است.
در ادامه مطلب باید به این مسئله توجه کنید که، گاها تعداد طبقات، برای ساخت و ساز، بسیار مهم است، زیرا ساختمان های بلند و دارای طبقات متعدد، به همان اندازه، نیازمند، پارکینگ و انباری می باشد، که کارشناسان، مجموعه ویلا دنیز، از شما هموطنان می خواهد، به این نکات توجه کنید، تا در آینده دچار، مشکل نشوید.
3) « انتخاب جهت مناسب ملک ( شمالی یا جنوبی بودن) »
یک ملک می تواند یا در قسمت جنوبی خیابان قرار بگیرید، که در اصطلاح با آن ساختمان جنوبی، و برعکس در قسمت شمالی خیابان باشد که، به ساختمان شمالی نام گفته می شود.
در اصول ساخت و ساز، بیانیه ها و دستورات در هر دوره ای متفاوت می گردد، در این مبحث هم، بنابر تصمیم و نظارت شهرداری و قوانین ساختمان‌سازی، برای ساخت ساختمانهای نوساز در یک ملک، با جهت شمالی، که از نور کمتری برخوردار است، سازندگان و طراحان می بایست، طبق اصول، ۶٪ مساحت موجود، کل زمین را به عنوان نورگیر، در نظر بگیرند، که این امر، باعث می شود، متراژ فضاهای مفید، ساختمان های شمالی، کاهش یابد، اما این موضوع در خصوص، ساختمان های جنوبی، صدق نمی کند، و نیاز به ایجاد نورگیر نیست.
4) « عمر ساختمان »
بسیاری از افراد، هدف مهمی برای، انتخاب این بناهای فرسوده دارند، برای همین شرایط سنی این ساختمانها، اهمیت چندانی، در انتخابشان ندارد، اما گاها، بسیاری از افراد، هدف از این سرمایه گذاری را، تعمیر و بازسازی، و اسکان دراین مناطق می دانند، که این افراد، می بایست به این گزینه، بسیار توجه کنند، زیرا، هر چه قدمت یک ساختمان زیاد باشد، به مراتب، هزینه نوسازی افزایش می یابد، پس لطفا به این نکات، دقت کنید، تا انتخابی سودمندانه داشته باشید.
5) « قیمت ویلا، یا ملک های کلنگی »
برای قیمت گذاری بر روی یک ساختمان کلنگی، عوامل، و گزینه های مختلفی، تاثیرگذار هستند، که بهتر است از آن اطلاع داشته باشید:
• اثبات و تطبیق دادن، اسناد و مدارک ثبتی، و قانونی ملک، و همچنین، میزان متراژ، مساحت، و ابعاد ساختمان، یا ملک مورد نظر.
• موقعیت مکانی، و مسیر های عبوری، و همچنین دسترسی های موجود به ساختمان، و چگونگی قرارگیری ساختمان در محیط خیابان( بَر خیابان)
• ورودی و خروجی ساختمان
• قرارگیری ساختمان یا زمین، در طرح های عمرانی شهرداری
• موقعیت و کاربری ملک
• احراز مالکیت و سند ملک
• جانمایی ساختمان نسبت به چهار جهت خیابان و معابر
• ابعاد و اندازه های ساختمان
این نکته را به خاطر داشته باشید، برای خرید و فروش ملک عجله به خرج ندهید، زیرا بسیاری از افراد، به دلایل مختلف، ملک و مسکن خود را، با شرایط و قیمت مناسب به فروش می رسانند، فقط کافیست، در حوزه بازار مسکن، صبور باشید، و در هنگام انجام معامله، و اطلاعات کافی و مشورت از فرد متخصص را فراموش نکنید.
6) « ارزش ویلا یا ملک »
علاوه بر موارد ذکر شده، گاهی از مواقع، قرارگیری و ارزش ملک بسیار بالا است، که به چند نمونه از این، موارد می پردازیم:
* مجاورت با وسایل نقلیه شهری
* دسترسی و نزدیکی با مراکز تفریحی، گردشگری
* دسترسی آسان با خیابان های مجاور و خیابان های اصلی شهر
* دسترسی مناسب و راحت به امکانات درمانی و پزشکی
• عدم ترافیک و شلوغی در محیط و خیابان های اطراف خانه
مزایا و کاربرد، املاک فرسوده و قدیمی
بنا بر گزارشات و تحقیقات محلی، تمایل اکثر افراد، به خرید خانه، و سرمایه گذاری با خرید ویلاهای فرسوده و کلنگی، به سبب ساخت و ساز، خرید و فروش، و کسب درآمد می باشد، و به همین خاطر، امروزه فروش خانه های کلنگی افزایش یافته، و به طبع همیشه، خریدارانی وجود دارند، که به دلایل ذکر شده، خواهان چنین املاکی باشند، زیرا فروشنده با فروش ملک، و خانه ی کلنگی، از مشکلات فراوان، راحت میگردد، و هم خریدار، با مشارکت و ساخت ساختمانهای چندین طبقه ای، همواره سودی چند برابر، نصیبش می گردد، که امروزه، خریداران و سازندگان، با خرید خانه های کلنگی، به جای پرداخت پول به فروشنده، خانه های ساخته شده در آینده را به نام مالک قبلی ثبت نمایند.
معایب و مشکلات ویلا و ملک های کلنگی و فرسوده
بسیاری از افراد، با دانستن مشکلات این گونه خانه ها، اما حاضر به فروش و معاوضه نمی باشند، و بسیاری از اشخاص، خواهان خرید ملک های قدیمی برای سکونت هستند، که اگر پیش هر کدام از این افراد، بنشینید، دلایل خاص خود را دارند، اما ما به چند نمونه از معایب این ساختمانها پرداخته ایم:
* از بین رفتگی شالوده و سازه های بنا
* کاهش سطح ایمنی ساختمان
* قدیمی و فرسوده شدن تأسیسات
* کمبود فضاهای کافی برای وسایل جدید
* پیدایش حشرات و حیوانات موذی
* از بین رفتن عایق بندی و اتلاف انرژی های خانه
* به خاطر قوانین جدید شهرداری، بسیاری از خانه ها نیاز به تخریب و یا عقب نشینی دارند
قوانین و مسائل حقوقی، در حوزه معاملات املاک کلنگی
تا به اینجای مقاله، در باب، مزایا و مشکلات، ظاهری و سازه ای، یک ساختمان فرسوده، صحبت شد، اما هر معامله ای یک بعد حقوقی نیز دارد، که ما سعی کردیم تا جای ممکن، به نکات مهم بپردازیم، تا بتوانید یک انتخاب درست، و سرمایه گذاری پر سودی داشته باشید.
• گاهی بسیاری از ملک و زمین، به سبب فوت ساکنین، مهاجرت، وراثت، شراکتی، و ... بدون هیچ علائم و مشخصاتی رها شده، در حالی که دارای سند می باشد، و فعلا بصورت خرابه ای رها شده است، بنابراین بسیاری از افراد، به سبب طمع، و با جعل اسناد، و تصرف، اقدام به خرید و فروش چنین املاکی می نمایند، بنابراین مشاوران حقوقی، همواره توصیه می کنند، قبل از اقدام به هر گونه معامله ای، با وکیل و فردی متخصص مشورت کنید، و با چشمی باز، به سرمایه گذاری بپردازید.
• در زمان خرید زمین های کلنگی، به نکته ی آرای کمیسیون قدت کنید، و از انجام معاملاتی که فاقد کمیسیون می باشند، جدأ خودداری کنید.
این کمیسیون شامل، ماده های ۵ ، ۷ ، ۱۲ و ۱۰۰ شهرداری می باشد.
• در راستای توضیحات ابتدای مقاله، شهرداری دستورات و قوانینی، در خصوص شهر سازی و ساخت و ساز، ساختمانها بیان می کند، به همین جهت، قبل از ثبت سند، از خریدار یا مشاورین املاک، آخرین نقشه، ساختمان، که شامل آخرین تغییرات کاربری، نوع املاک و اراضی است، را در خواست نمائید.
• از سرمایه‌گذاری، املاک کلنگی به صورت، قولنامه ای بلندمدت، و یا وکالتی، دوری کنید، زیرا اینگونه معاملات دارای استرس است، و ریسک بالایی را می طلبد.
• هنگام تصمیم گیری نسبت به گزینه مد نظر، برای معامله، بهتر است، از ارگان و سازمان‌های مربوطه، هچمون، شهرداری، اداره اوقاف در صورت اوقافی بودن املاک، سازمان مسکن و شهرسازی، دفتر تعاونی‌های مسکن، و ... در مورد ملک یا ساختمان اطلاعات و استعلام لازم را دریافت نمائید.
• از معامله املاک کلنگی، که دارای مشکلات و پرونده‌های قضایی هستند، خودداری کنید، زیرا در آینده دچار مشکل، و دردسرهای فراوان می گردید.
• در خرید مسکن های فرسوده ای که هدف تعمیر و سکونت خریداری می شود، حتما باید، به سازه و ساختار کلی ساختمان دقت کنید، زیرا برای امر بازسازی، باید مبالغ بسیاری هزینه کنید، چنانچه، در این امر تخصص ندارید، می توانید از کارشناسان مربوط، در این حوزه مشورت و کمک دریافت نمائید.
• گاهی اشخاصی به دلیل مشکلات وراثتی، مصادره بودن ملک، رهن، و ... اقدام به دریافت سند جدید می نمایند، چنانچه با وجود املاکی قدیمی، با سندی جدید روبرو شدید، حتما یک تحقیقات کامل در این خصوص انجام دهید، و سریع این معامله را انجام ندهید.
• قبل از خرید، املاک کلنگی، به صورت وراثتی، حتما با تمامی وراث صحبت کنید، معامله را با حضور و رضایت این اشخاص انجام دهید.
• چنانچه قصد خرید قطعی، یک ساختمان یا ملکی را دارید، حتما از گزینه انتخابی خود، دیدن کنید، و تمامی زوایای ملک را با دقت بررسی کنید، و در خصوص ایمنی خرید، این، بازه ی زمانی بازدید، را تا حدود یک ساعت، طول دهید، زیرا چنانچه این افراد کلاهبردار باشند، مالکان اصلی، در طی این ساعت، یا خود را می رسانند، یا به گوششان خواهد رسید.
در انتهای مقاله باید بیان داشت، چنانچه هدف شما از سرمایه گذاری با خرید ویلا و زمین های کلنگی، فقط حفظ و افزایش سرمایه است، باید ذکر کرد خرید این موارد، انتخابی مناسب برای سرمایه گذاری می باشد، و در آینده، با سودی چشم گیرتر، می توان به فروش برسانید.
همچنین بر این امر واقف هستید که هدف هر شخص از خرید این املاک متفاوت است که گاها، افراد با مقصودی چون: بازسازی و فروش، سکونتی موقت، ساخت و‌ساز، یا فروش ویلا یا ساختمان فرسوده و ... معاوله می نمایند، که هر کدام به نحوی از سود دهی بالایی برخوردار است، از اینکه تا انتهای مقاله با ما همراه بودید، بسیار سپاسگزارم، با آرزوی سلامتی و تندرستی برای همه شما بزرگواران