روش‌های کار مشاوران املاک
بیشتر مشاوران املاک در شمال به‌عنوان زیرمجموعه یک آژانس معاملات ملکی کشور مشغول به کار هستند. در این شغل معمولاً حقوق ثابتی وجود ندارد و آنها با دریافت کمیسیون فروش، کسب درآمد می‌کنند.
یکی دیگر از روش‌های کسب درآمد در این شغل، از طریق معرفی فایل (پرونده اطلاعات مربوط به ملک و شماره های تماس فروشنده) به سایر همکاران املاکی می‌باشد. در این روش مشاور املاکی که نتوانسته رضایت مشتری‌اش را برای خرید یکی از فایل‌های خود جلب کند با استفاده از فایل‌های سایر همکاران سعی در جلب نظر متقاضی دارد. معمولاً فایل‌ها، با مبلغی توافقی یا نصف حق کمیسیون بین مشاوران املاک تبادل می‌شود.
استفاده از فایل دیگران معمولاً زمانی رخ می‌دهد که مشاور املاک تازه‌کار بوده و تعداد فایل محدودی در اختیار دارد، یا اینکه مشتری، ملکی خارج از منطقه فعالیت آن مشاور می‌خواهد یا اینکه فرد مشاور نتوانسته باشد با فایل‌های خودش نظر مشتری را جلب نماید.
بیشتر بخوانید: تجربه تفریحی لذت‌بخش با خرید ویلا شمال به سبک ساحلی
درآمدهای مشاور املاک
1) درصد کمیسیون
درصد کمیسیون مشاوران املاک به مبلغ معامله بستگی دارد، و برای زیر ۵۰۰ میلیون تومان ۰.۵ درصد از کل مبلغ فروش و برای مازاد آن ۰.۲۵ درصد می‌باشد. به این مبلغ، مالیات بر ارزش افزوده نیز اضافه می شود.
نحوه محاسبه کمیسیون اجاره به این صورت است که مشاور املاک می‌تواند تا ۲۵ درصد اجاره یک ماه را به‌عنوان حق مشاوره طلب نماید. همچنین کمیسیون رهن نیز ابتدا مبلغ ساده شده رهن (۱ میلیون تومان معادل ۱ محاسبه می‌شود)، در ۳۰.۰۰۰ ضرب شده و سپس ۲۵ درصد عدد به‌دست‌آمده به‌عنوان حق کمیسیون از مبلغ رهن به‌عنوان حق مشاوره در نظر گرفته می‌شود.
در ایران تغییر دادن درصد کمیسیون در مبایعه‌نامه غیرقانونی است؛ اما این امکان وجود دارد که در قالب یک قرارداد کارگزاری، تمام مراحل کار از قبیل تبلیغات و بازاریابی و فروش ملک به عهده مشاور گذاشته شده و در قبال انجام این خدمات، درصد توافقی موردنظر به مشاور املاک از طرف فروشنده پرداخت می شود.
2) مالیات مسکن
میانگین درآمد مشاور املاک زمانی افزایش خواهد یافت که بداند میزان مالیاتی که به ملک مورد معامله تعلق می‌گیرد، چقدر است؟
۳ نوع مالیات در حوزه مسکن وجود دارد:
1) مالیات بر نقل‌وانتقال املاک: این مالیات شامل موارد مختلفی است:
- مالیات نقل‌وانتقال املاک: به میزان ۵ درصد از میزان ارزش معاملاتی ملک.
- مالیات انتقال حق واگذاری املاک: به میزان ۲ درصد از وجوه دریافتی مالک در انتقال حق واگذاری.
- مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش: به میزان ۱۰ درصد به مأخذ ارزش معاملاتی ملک.
- مالیات بر درآمد رضایت مالک: به میزان ۲ درصد هنگام واگذاری محل بدون سرقفلی.
2) مالیات بر ملک مسکونی یا تجاری خالی: مالیاتی است که به مستغلات خالی تعلق می‌گیرد. در سال اولی که واحد خالی باشد، از اجاره معاف است، سال دوم، یک‌دوم مالیات بر اجاره، سال سوم معادل مالیات بر اجاره و در سال چهارم ۱.۵ برابر مالیات اجاره به این واحد تعلق می‌گیرد.
3) مالیات بر اجاره ملک: مالیاتی است که بر درآمدهای به‌دست‌آمده شخص اجاره دهنده بابت اجاره ملکش تعلق می‌گیرد. درآمد مشمول در مالیات اجاره دست‌اول، کل مال الاجاره پس از کسر ۲۵% آن بابت کسر هزینه‌هاست.
بیشتر بخوانید: بافت باغی چیست؟ راهکار ساخت ویلا در بافت باغی
3) شرایط بازار
یکی دیگر از عوامل تاثیرگزار بر میانگین درآمد مشاور املاک شرایط بازار است. به طور کلی شغل مشاور املاک، برای کسب درآمد با نوسان زیادی مواجه است. به همین دلیل می‌توان ۴ دوره مختلف را برای درآمد مشاوران املاک آینده نگری کرد:
- دوره رکود: سخت‌ترین دوران برای مشاوران املاک دوره رکود است، زمانی که بازار به‌گونه‌ای است که هیچ خریدوفروشی انجام نمی‌شود. این دوره در بازار ایران حتی ممکن است بین ۳ تا ۵ سال طول بکشد.
- دوره عبور از رکود: به مرور با ایجاد ثبات در بازار، مشتریان واقعی بر مبنای نیاز خود به بازار مراجعه کرده و معاملات کم‌کم رونق می‌گیرد.
- دوره رونق: در دوره رونق خریدوفروش بازار املاک، کار مشاور املاک اصلاً سخت نبوده و معمولاً همه به‌آسانی می‌توانند در این بازار کسب درآمد داشته باشند.
- دوره سقوط به رکود: با افزایش قیمت‌ها، قدرت خرید متقاضیان، برای خرید کم شده و از بازار خارج می‌شوند.
علاوه بر این، بازار درآمد در مشاوران املاک به‌صورت فصلی نیز تحت تأثیر قرار می‌گیرد، به‌عنوان‌مثال خریدوفروش در ماه‌های محرم و صفر یا فول سرد مانند زمستان با افت جدی مواجه می‌شود.
4) تعداد معاملات در هر ماه
در شغل مشاور املاک اینکه شما در هر ماه چند قرارداد ایجاد می کنید، میزان درآمد شما را تعیین خواهد کرد. بنابراین این به مهارت بازاریابی و فروش شما بستگی دارد که بتوانید مشتریان زیادی را به خود جذب کنید. صداقت در عمل و گفتار، برخورد خوب با طرفین قرارداد، حمایت کردن از هر دو طرف، معرفی ملک مناسب به خریدار براساس شرایطی که مد نظر دارد و… باعث می شود خوش نامی و اعتبار شما در میان هم صنفان خود بپیچد و روز به روز افراد بیشتری به بنگاه های معاملاتی شما مراجعه کنند. نکته لازم به ذکر این است که با توجه به اینکه امروزه مردم ما سخت اعتماد می کنند، تمام تلاش های اصولی خود را داشته باشید تا اعتماد آن ها را جلب کنید.
بیشتر بخوانید: سند شورایی چیست؟ مشکلات خرید ویلا با سند شورائی در شمال
5) نوع معاملات انجام شده
حق کمیسیون برای هر نوع معامله متفاوت است. آیا ملکی خرید و فروش می شود و یا اینکه قرار است اجاره داده شود؟ نوع ملک و کاربری آن نیز در تعیین حق کمیسیون موثر هستند. قطعا حق کمیسیون خرید، فروش یا اجاره ملک تجاری با مسکونی و یا با زراعی در شمال کشور کاملا تفاوت دارد و بیشتر خواهد بود. پیشنهاد می کنیم به عنوان یک مشاور املاک، در همه زمینه ها فعالیت داشته باشید تا بتوانید درآمد ایده آل خود را به دست بیاورید.
6) همکاری با بنگاه های معاملاتی دیگر
ممکن است شما نتوانید ملک مورد نظر را برای مشتری با توجه به خواسته او پیدا کنید. در این زمان بهترین کار این است که او را به بنگاه های اطراف که با آن ها همکاری قبلی داشته اید، معرفی نمایید. این کار دو مزیت مهم دارد؛ از یک سو حق کمیسیون بین آن بنگاه و شما نصف خواهد شد در واقع مشتری را از دست نداده و درآمد مناسب هر چند کمتر را کسب کرده اید. از سویی دیگر مشتری متوجه می شود که شما نهایت تلاش خود را داشته اید تا به او کمک کنید و این رفتار برای او بسیار خوشایند خواهد بود. لذا بیشتر به شما اعتماد نموده و بنگاه شما را به دوستان و آشنایان خود معرفی خواهد کرد.
7) پاداش های دریافتی
گاهی فروش یا خرید یک ملک به حدی برای مشتری مهم است که علاوه بر حق کمیسیون، تمایل دارد پاداشی را برای شما در نظر بگیرد و این مسئله را از ابتدا با شما در میان خواهد گذاشت. بنابراین چنین مواردی نیز منجر به افزایش درآمد خواهد شد.
در پایان ذکر میکنیم؛ مشاور املاک موظف است به طرفین معامله، بابت حق الزحمه «رسید» تحویل دهد و مبلغ دریافت شده با عنوان حق کمیسیون املاک، باید در قرارداد ذکر شود. میزان حق الزحمع مشاور املاک برابر با مبلغ تصویب شده از طرف اتحادیه املاک کشور خواهد بود و مشاور املاک نمی‌تواند درخواست دریافت رقم بیشتری داشته باشد.
هر مشاور املاکی بر اساس قانون، موظف است نحوه محاسبه حق کمیسیون مصوب اتحادیه را در دفتر خود نصب کند، تا مشتریان با آگهی کامل نسبت به پرداخت آن اقدام کنند. حق کمیسیون بنگاه حق عرفی و قانونی و صنفی است و طرفین قرارداد ملزم هستند بلافاصله پس از امضای و عقد قرارداد به صورت نقد پرداخت کنند.
در نهایت درصورتی که درخواست گزارش تخلفی از یک مشاور املاک را داشتید، سامانه تلفنی 7334، در سراسر کشور به منظور سهولت در رسیدگی به تخلف‌های بنگاه‌های مشاورین املاک، آماده دریافت شکایت‌های مشتریان است.