تمام مواردی که باید در زمان معامله‌ی املاک وراثتی و وکالتی بدانید!
داشتن اطلاعات حقوقی می تواند تاثیرات مثبتی برای خریدار به همراه داشته باشد. گرچه درستی و راهنمایی قرارداد می بایست از جهت مشاور املاک تایید شود اما آگاهی در این باره نیز می تواند میزان خطا و اشتباه را تا درصد زیادی کاهش دهد. برای بالا بردن اطلاعات خود می توانید ادامه مقاله را مطالعه کنید.
در ابتدا باید دانست املاک وراثتی چیست، به اموالی می گویند که مالک ملک فوت شده و ملک مورد نظر به عنوان ارث به ورثه او رسیده است. بر اساس قوانین مدنی، کلیه وراث در همه ی اموال شریک می باشند.
املاک وراثتی
نکاتی در مورد معامله با املاک وراثتی
در آغاز کار باید مطمئن شوید از سند مالکیتی که به نام فرد متوفی است و مشخصات مالک باید بر روی سند معین شده باشد همچنین نقل و انتقالات نیز قابل دیدن باشد.
گواهی انحصار وراثت، یکی از مهم ترین اسناد مربوط به املاک وراثتی می باشد. دقت داشته باشید که پیش از انجام معامله از درستی گواهی انحصار وراثت اطمینان یابید و باید تمامی وراث از انجام این معامله راضی باشند. در برخی از موارد بعضی از وراث راضی به فروش سهم الارث خود می باشند اما وراث دیگر اجازه فروش نمی دهند. در این زمان خریدار نمی تواند ملک مورد نظر را خریداری کند.
در بعضی از موارد مشاهده می کنیم که شخص متوفی در وصیت نامه خویش ذکر کرده که بخشی از املاک را به یک شخص خاص یا برای امور خیریه در نظر بگیرند. این مسئله و نکات مربوط به وصیت نامه در برگه گواهی انحصار وراثت نوشته شده است و خریدار باید کلیه تذکرات و نکات این گواهی را با دقت فراوان مشاهده کند.
اگر زمانی که فرد متوفی چندین وراث داشته باشد در زمان تنظیم مبایعه نامه می بایست همه‌ي وراث حضور داشته باشند و در آن برگه امضا کنند. اگر یکی از وراث غایب باشد باید وکیل او در هنگام تنظیم مبایعه نامه حضور داشته باشد. همچنین اگر بخشی از املاک برای فرد دیگری وصیت شده باشد آن فرد نیز باید در هنگام تنظیم مبایعه نامه حاضر باشد.
اظهار نامه مربوط به مالیات بر ارث چیست؟
طبق قوانین مدنی جمهوری اسلامی ایران، وراث موظف هستند تا حداکثر 6 ماه پس از تاریخ فرد متوفی، این اظهار نامه را کامل کنند. به این خاطر لیست کلیه اموال، واجبات و دارایی اعم از ماليات و زکات شخص متوفی ذکر گردد و خریدار این حق را دارد که در هنگام خرید به بررسی تسویه مالیات بر ارث یا گواهی پرداخت مالیات بپردازد تا از وضعیت مالیاتی املاک وراثتی مطلع شود.
در بهترین حالت این است که خریدار کپی کلیه مستندات و مدارک معامله را پیش از حضور در دفترخانه به همراه خود داشته باشد. داشتن این مدارک زمانی نیاز است که اگر وراث به تعهدات خود عمل نکنند بهتر است پیش از تنظيم سند رسمی این مستندات را به همراه داشته باشد. همچنین اگر زمانی اختلافاتی میان ورثه ها یا خریدار و وراث ایجاد گردد می توان به مراجع قضايي رجوع کرد.
آگاهی حقوقی از قرارداد های املاک وراثتی و وکالتی
در حالت کلی قرارداد های املاک مشکلات و خطرات زیادی به همراه دارد و در صورت عدم آگاهی در این زمینه به خطرات احتمالی می افزاید. از جهتی انواع معاملات اعم از معامله با اشخاصی که فقط وکالت فروش در دست دارند مثل املاك بدون سند، نیازمند به حساسیت و دقت بیشتری می باشد. برای آگاهی بیشتر در زمینه معاملات املاک وراثتی و وکالتی به مواردی که در زیر اشاره می کنیم دقت کنید:
1- در ابتدای کار خریدار می بایست از درستی وکالت نامه مطمئن شود. برای این کار خریدار می تواند از دفترخانه صادر کننده وکالت نامه، اصالت برگه وکالت را استعلام کند.
2- حتما در زمان مشاهده وکالت نامه به محدودیت زمانی آن نیز توجه کنید. قابل ذکر است که وکالت نامه نیز شامل محدودیت زمانی می باشد و از معامله با اشخاصی که در وکالت نامه هایشان مستقیما معامله ملک در آن ذکر نشده جدا خودداری کنید.
3- اگر هنگامی که موکلان چندین نفر باشند و ملک مورد نظر نیز جزو املاک وراثتی باشد از انجام آن معامله صرف نظر کنید چون می بایست همه وراث در زمان فروش حاضر باشند. ملکی که در رهن بانک قرار گرفته باشد عموما صلح می می گردد و سند رسمی انتقال می شود زیرا بدون داشتن تاییدیه بانک انجام معامله مقدور نیست.
4- در برخی از موارد وکالت نامه از طریق یک وکالت نامه دیگر صادر می گردد. در این هنگام باید بررسی لازم را انجام دهید تا ببینید این اختیارات مورد نیاز به وکیل انتقال داده شده باشد و یا اختیارات لازم برای انجام معاملات املاک را دارد یا خیر.
املاک وراثتی
چه نکاتی در معاملات املاک وکالتی بسیار مهم است؟
- اگر ملکی به هر دلیلی (مثلا نوساز) بدهی (مالیات) داشته باشد، انجام معامله با چنین موضوعی به سود خریدار نمی باشد. حتی در برخی از موارد به علت نداشتن زمان کافی مجبور به انجام انتقال ملک بدون سند با استفاده از وکالت نامه می باشد.
- زمانی که ملکی به صورت وکالت نامه ای به شخص دیگر فروخته می شود در واقع خریدار انتخاب کرده است از ملزومات و منصوبات محروم باشد که مثلا می توان به پرداخت ماليات، هزینه های شهرداری و استعلام ثبت اشاره کرد. پس اگر هنگامی که از وضعیت بدهی های ملک مطلع نیستید بهتر است از خرید ملک خودداری کنید.
- توصیه آخر به خریدار در زمینه خرید املاک وکالتی، اگر ملکی که قصد خرید آن را دارید شامل وام مشارکت در ساخت باشد و هنوز پرداخت آن وام صورت نگرفته است، از انجام این معامله صرف نظر کنید چون می بایست کلیه هزینه ها پرداخت شود.
برای مشاوره بیشتر کلیک کرده و تماس برقرار نمایید