صفر تا صد در مورد سند ملکی
اگر با سند ملکی و انواع آن آشنا نباشید در هنگام معامله امکان دارد برایتان مشکل ساز شود. در ابتدا باید بدانیم کاربرد و استفاده سند ملکی در کجاست؟
در حال حاضر اکثر اختلافات و دعواهایی که در اطراف مشاهده می کنیم، در مورد سند ملکی و خانه می باشد. در هنگام خرید فروش ملک یکی از نکاتی که اهمیت زیادی دارد، آشنایی و اطلاعات در مورد سند ملکی است. هنگامی که قصد انجام معامله ای دارید؛ بهتر است همه مواردی که مربوط به سند ملکی می باشد را پرس و جو کنید و سپس با آگاهی کامل معامله ای را به پایان رسانید.
سند ملکی
تعریف سند
هرگونه نوشته مکاتبه شده ای که در زمان دعوا و اختلافات بتوان از آن به عنوان استناد استفاده کرد، سند نامیده می شود. در حالت کلی سند به دو بخش دسته بندی می شود: سند رسمی، سند عادی.
بر اساس قانون مدنی، اسناد ثبت شده در هر یک از دفاتر اسناد رسمی، در نزد سایر مامورین رسمی، اداره ثبت اسناد و املاک که بر اساس مقررات تنظیم و ثبت شده باشد، رسمی می باشد. زمانی که سندی توسط مامور رسمی با صلاحیت که در حیطه قوانین و مقررات تنظیم گردد، سند رسمی به حساب می آید. چنین اسنادی عبارتند از:
1- تمامی اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت گردد؛ سند صورت مجلس تفکیکی، مالکیت، صورت مجلس تحدید حدود و دیگر نوشته هایی که در محدوده کاری مامورین ثبت، تنظیم می شود.
2- اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد؛ اسناد وکالت، اجاره، انتقال قطعی، صلح، تعهد، مارکت، رضایت، وصیت، وثیقه، اقرار، ازدواج، طلاق و غیره.
3- اسنادی که در حضور مامورین رسمی دولت در حیطه صلاحیت آنان تنظیم گردد؛ گذرنامه، گواهینامه رانندگی و شناسنامه.
تمامی اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشده و یا در اداره ثبت اسناد تنظیم نگردیده است و یا در حضور مامورین رسمی دولت در حیطه صلاحیت آنان تنظیم نشده است، جزو اسناد عادی به حساب می آید. همچنین اسنادی که توسط مامورین رسمی تنظیم شود اما مامور، قوانین و مقررات در تنظیم را رعایت نکرده باشد و یا صلاحیت تنظیم آن را نداشته باشد، سند عادی محسوب می شود.
در اسناد عادی امکان ادعای انکار و تردید وجود دارد که یکی از تفاوت های اصلی و مهم سند ملکی عادی یا رسمی است که چنین امری در اسناد رسمی وجود ندارد. اسناد رسمی به دلیل ثبت اسناد توسط ماموران رسمی و در یک چهارچوب درست، معتبر و پر ارزش می باشد.
سند ملکی
تعریف سند ملکی
یک نوع توافقنامه جهت خرید و فروش ملک که تمامی شرایط توافق شده بین فروشنده و خریدار با ذکر تمامی جزئیات اعم از مشخصات ملک، عکس از نقشه، نکات حقوقی ملک و محدودیت های مربوط به نقل و انتقالات در آن ذکر می شود.
سند ملکی توسط مامورانی که مقررات صلاحیت دارند یا در اداره ثبت اسناد و حتی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم و ثبت می شود.
سند ملکی
انواع سند ملکی
1- سند شش دانگ: کلمه شش دانگ اشاره به مالکیت کل دارد و سندی است که این مالکیت فقط برای نفر می باشد. معنای شش دانگ، شش جهت است یعنی تمامی جهت های ملک از سمت شمال تا جنوب و شرق تا غرب را شامل می شود و شخص دیگر نقشی در مالک بودن آن ندارد. سند ملکی شش دانگ یکی با ارزش ترین نوع سند ها می باشد که معمولا مشکل حقوقی بسیار کمی در آن به وجود می آید.
2- سند عرصه و اعیان: زمینی که در آن آپارتمان و یا مسکن ساخته شود، سند عرصه گفته می شود و سندی که مربوط به واحد های احداث شده در آن زمین باشد، سند اعیان نامیده می شود. به همین خاطر معمولا واحدهای آپارتمانی که در شهر های بزرگ ساخته می شود دارای سند عرصه و اعیان هستند.
میزان سهم هر یک از صاحبان واحدها در عرصه، وابسته به متراژ و اندازه اعیان ها است. در حقیقت ساخت مجدد یا انحصار وراثت عرضه مهم می باشد که با مراجعه به شهرداری می توان سهم هر یک از عرصه را تعیین کرد.
3- سند بنچاق: در قدیم سند هایی که توسط افراد با سواد و کاتبین نوشته و توسط افراد با اطمینان و علمای دینی مهر و امضا می شد، سند بنچاق گفته می شود که افراد برای اثبات مالکیت از آن استفاده می کردند. این نوع سند دارای مشخصات و جزئیات ملک اعم از: شماره های مربوط به تلفن، آب، برق و… نوشته شده است. دقت کنید که موارد و اطلاعاتی که در بنچاق نوشته می شود در سند مالکیت وجود ندارد و برای داشتن مشخصات ملک کافیست در زمان معامله، متعلقات بنچاق را بررسی کنید. اینگونه اسناد ها در حال حاضر رواج ندارند اما پس از تایید درستی آن ها توسط مراجع قانونی پذیرفته می شوند.
سند ملکی
4- سند منگوله‌دار: اسناد مالکیتی که به وسیله یک تکه نخ و سرب آماده می شود. این نوع سند از طریق تکه سرپ پلمپ شده، درستی و اعتبار مشخص می گردد و به وسیله آن اطمینان حاصل می شود سندی که در اختیار شخص مورد نظر می باشد سند ملکی با ارزش است.
5- سند تک برگ: سند ملکی که دارای یک برگ باشد. اینگونه اسناد از طریق نهادهای رسمی کشور طراحی و تایید می شوند. طراحی سند تک برگ به صورتی می باشد که در وهله اول تمامی مواردی که در آن درج شده است قابل خواندن می باشد و می توان از اصالت و درستی آن اطمینان یافت.
6- سند رهنی: سندی که در در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می گردد و یک سند رسمی محسوب می شود. این اسناد متعلق به املاکی می باشد که در هنگام خرید از تسهیلات و وام بانکی استفاده می کنند. سند رهنی در حقیقت برای پرداخت اقساط با وام گیرندگان به وسیله موسسات مالی و اعتباری و بانک ها، تنظیم می گردد. به این صورت که فرد وام گیرنده در مقابل مبلغی که از بانک دریافت می کند، سند ملکی خود را در وثیقه یا گرو بانک می گذارد.
مالک ملک هنگامی که تمامی اقساط را پرداخت کرده است، می تواند تقاضای فک رهن دهد و سند ملک خود را از بانک بگیرد. اما اگر مالک بر اساس زمان مشخص شده نتواند اقساط وام خود را تسویه کند، بانک و موسسات مالی و اعتباری می توانند ملک مورد نظر را تصرف کنند.
سند ملکی
7- سند مشاع: از لحاظ لغوی واژه مشاع به معنای شریک بودن یا شراکت می باشد. هنگامی که صاحبان ملک چندین نفر باشند، سندی که برای آن در نظر می گیرند، سند مشاع است یا به عبارت دیگر سندی که چندین نفر در آن شریک باشند، سند آن ملک، سند مشاع می باشد.
دقت داشته باشید سندی که مشاع باشد، تمامی بخش های آن ملک متعلق به همه شریکان است و انجام معامله با چنین سندی در مقایسه با سند های دیگر، نیازمند توجه بیشتر و دقیق تری می باشد.
8- سند قولنامه ای: سند ملکی عادی در واقع همان سند قولنامه ای می باشد یا به عبارت دیگر سند ملکی که در اداره اسناد رسمی ثبت و تنظیم نشده است. این سند در صورت توافق هر دو طرف قرارداد نوشته می شود. سند قولنامه ای حتما باید توسط فرد معتمد و سرشناس نوشته و سپس به امضا برسد تا معتبر گردد و از لحاظ قانونی نیز فاقد خطا باشد.
سند ملکی قولنامه ای اعتبار کمتری در مقایسه با اسناد تک برگ و رسمی دارند چون این اسناد، اسناد قطعی و مطمئنی جهت خرید و فروش نمی باشند. اگز زمانی قصد خرید ملک قولنامه ای را دارید، پیش از خرید ملک حتما درباره وضعیت و شرایط ملک پرس وجو کنید و یکی از بهترین شیوه جهت اطلاع از این شرایط و وضعیت، استعلام از شهرداری می باشد. استعلام در واقع نشان دهنده وضعیت تخریب، بدهی های ساختمان و دیگر اطلاعات لازم در زمینه ملک است که آگاه بودن در این زمینه احتمال ضرر و زیان شما را تا درصد زیادی کاهش می دهد.
9- سند وقفی: ملک وقفی، زمینی است که متعلق به فردی بوده و صاحب ملک آن را وقف کرده و اداره اوقاف این املاک را به طور اقساط 99 ساله به افراد دیگری واگذار می کند. فردی که این املاک را خریداری کرده، می بایست هر سال مبلغ مشخص شده ای را به سازمان اوقاف پرداخت کند که در حقیقت مبلغ ناچیزی به حساب می آید.
سند ملکی که وقفی باشد، اگر شخصی قصد داشته باشد در املاک اوقافی ساخت و ساز داشته باشد باید عرصه را از شخص متولی موقوفه اجاره کند یعنی هنگامی که قصد ساخت و ساز دارد ابتدا باید از سازمان اوقاف استعلام بگیرد و سپس مبلغی را جهت عوارض از سازنده دریافت کند.
در حالت کلی سند مالکیت اوقافی به شما اختیار کامل نمی دهد و شما می بایست با کسب اجازه از اداره اوقاف، نقل و انتقالات را انجام دهید و هر سال مبلغ قابل توجهی به سازمان اوقاف پرداخت کنید. این اسناد در مقایسه با اسناد شش دانگ ارزش کمتری دارند.
10- سند ورثه ای: هنگامی که شخص مالک فوت می کند، املاک به وراث او منتقل می گردد. بر اساس قوانین، به اینگونه املاک، املاک ورثه ای گفته می شود. سند ملکی که مالک آن فوت کرده و وراث هنوز سند نگرفته اند، سند ورثه ای می گویند. وراث جهت در خواست صدور سند مالکیت به میزان سهم الارثشان می توانند با ارائه مدارک به اداره ثبت مراجعه کنند.
در هنگام خرید املاک ورثه ای به موارد زیر دقت نمایید:
- سندی که به نام شخصی باشد که فوت کرده است یعنی احراز مالکیت.
- کلیه وراث می بایست مبایعه نامه را امضا کرده باشند.
- اموال صغیر در اختیار ورثه‌ی صغیر می باشد. هنگامی که میان وراث شخص صغیر (کمتر از 15 سال) باشد، بر اساس قوانین، تصرف در اموال او غیر قانونی است و اجازه قرارداد آنان با قیم می باشد.
- وصیت نامه نیز به دو شکل عادی یا رسمی می باشد. همه‌ی اشخاص اجازه دارند تا یک سوم اموال خود را وصیت کنند. پیشنهاد می کنیم در هنگام خرید و فروش املاک ورثه ای، به تمام نکات توجه نمایند.
سند ملکی
11- سند تفکیکی: اینگونه اسناد بر خلاف اسناد شش دانگ می باشند؛ زیرا برای املاکی که با چند بخش که هر بخش در اختیار یک مالک قرار دارد، مربوط می شود. بخش های تقسیم شده املاک هر کدام شامل یک سند ملکی هستند، اسنادی که از هم تفکیک شده و مشخصات مالکان و صاحبان هر بخش را شامل می شوند.
هر یک از اسناد ذکر شده از لحاظ حقوقی کاملا قابل اطمینان و استناد هستند اما فقط در زمینه مشارکتی و برای املاکی که مشترک خریداری می شوند، کاربرد دارند.
12- سند مفروز: واژه مفروز در مقابل مشاع استفاده می شود که از لحاظ مقرراتی که در ثبت وجود دارد، قصد جدا کردن یک بخش از سهم مالکیت یکی از شریکان از سهم شریکان دیگر در ملک معین می گردد یا به عبارت دیگر هنگامی که چندین نفر که هر کدام میزان مشاعی از ملک مورد نظر را مالک باشند و قصد داشته باشند سهم خود را جدا کنند تا به صورت مستقل از املاک خود بهر برداری نمایند، می بایست آن ملک را در مقایسه با سهم مشاعی مالکین بین آنان افراز گردد.
همانطور که قبلا گفتیم، مشاع به ملکی می گویند که بین چندین نفر مشترک است. مفروز نیز به ملکی گفته می شود که پس از اشاعه به طور چند سهمی که جداگانه وجود دارد و بین شریکان تقسیم می شود.
13- سند وکالتی: سند ملکی که به نام یک فرد یا سایر افراد به عنوان وکیل فروشنده‌ی اصلی تنظیم گردد. برخی از افراد به علت این که خود توانایی فروش ملک را ندارند به یک یا چندین نفر وکالت می دهند برای این که این وکالت معتبر باشد می بایست به صورت محضری یا رسمی تنظیم شود.
برخی از املاک به صورت وکالت نامه ای خرید یا فروش می شوند. اینگونه قرارداد ها به علت عجله فروشنده، فرار مالیاتی، گم شدن اسناد رسمی ملک، آماده نبودن اسناد واحد های تفکیکی یک آپارتمان نوساز و غیره انجام می گیرد. عموما مسکن هایی که به طور وکالت نامه ای خرید و فروش می شوند در مقایسه با مسکن هایی که در هنگام فروش، سند قطعی به خریدار داده می شود، قیمت کمتری دارند. در اینگونه اسناد خطرات و کلاهبرداری های بی شماری وجود دارد پس بهتر است دقت داشته باشید.
یک نوع مرسوم از اسناد وکالتی، وکالت بلاعزل می باشد.
سند ملکی
14- سند المثنی: هنگامی که به هر دلیلی سند گم شود، از بین برود، در آتش بسوزد و یا هر دلیل دیگری که وجود نداشته باشد، مالک می تواند جهت درخواست صدور سند مالکیت المثنی به اداره ثبت اسناد مراجعه کند. در این زمان بر اساس تبصره ماده 120 آئین نامه قوانین ثبت که به صورت زیر می باشد:
" مالک می بایست درخواست خود را به همراه دو برگ فرم استشهادیه کامل شده که نمونه آن را از اداره ثبت محل دریافت می کند، از دست رفتن اسناد را به ثبت محل ارائه کند."
برای انجام این کار باید مراحل مختلفی گذرانده شود اما در پایان با کامل کردن آن، سند رسمی المثنی برای مالک ملک صادر می شود.
15- سند شورایی: این نوع سند، سند ملکی عادی محسوب می شود که شورای محل باید آن را مهر و امضا کند. اینگونه اسناد اعتبار خاصی ندارند اما برای تبدیل آن به اسناد رسمی می توان به اداره ثبت اسناد مراجعه کرد.
16- سند معارض: اسنادی که نمونه آن برای کلیه یا قسمتی از ملک با مسئله همین سند صادر شده باشد. یعنی دو سند به همین نام اما تاریخ های مختلف صادر شده باشد. تکلیف فرد دارنده اسناد معارض این است که برای مشخص کردن تکلیف این اسناد مبادرت به طرح دعوای ابطال سند ملکی در دادگاه کند. دادگاه پس از بررسی های مورد نیاز هر کدام از دو سندی را که سبب تعرض در ملک دیگری باشد را حکم ابطال می دهد.
17- سند صد و چهل و هفتی: سندی که افراد با دادن قولنامه های خود به اداره ثبت اسناد آن را تبدیل به سند ملکی رسمی می کنند.
18- سند مجعول: سند ملکی که به صورت معنوی یا مادی جعل گردد.
سند ملکی
سوالات متداول:
اسناد عادی و رسمی چه تفاوتی با هم دارند؟
در اسناد عادی امکان ادعای انکار و تردید وجود دارد که یکی از تفاوت های اصلی و مهم سند ملکی عادی یا رسمی است که چنین امری در اسناد رسمی وجود ندارد. اسناد رسمی به دلیل ثبت اسناد توسط ماموران رسمی و در یک چهارچوب درست، معتبر و پر ارزش می باشد.
در چه زمانی سند رسمی به حساب می آید؟
اسناد ثبت شده در هر یک از دفاتر اسناد رسمی، در نزد سایر مامورین رسمی، اداره ثبت اسناد و املاک که بر اساس مقررات تنظیم و ثبت شده باشد، رسمی می باشد. زمانی که سندی توسط مامور رسمی با صلاحیت که در حیطه قوانین و مقررات تنظیم گردد، سند رسمی به حساب می آید.
سند ملکی چیست؟
یک نوع توافقنامه جهت خرید و فروش ملک که تمامی شرایط توافق شده بین فروشنده و خریدار با ذکر تمامی جزئیات اعم از مشخصات ملک، عکس از نقشه، نکات حقوقی ملک و محدودیت های مربوط به نقل و انتقالات در آن ذکر می شود.
سند شش دانگ چگونه سندی است؟
کلمه شش دانگ اشاره به مالکیت کل دارد و سندی است که این مالکیت فقط برای نفر می باشد. معنای شش دانگ، شش جهت است یعنی تمامی جهت های ملک از سمت شمال تا جنوب و شرق تا غرب را شامل می شود و شخص دیگر نقشی در مالک بودن آن ندارد.
سند عرصه و اعیان چیست؟
زمینی که در آن آپارتمان و یا مسکن ساخته شود، سند عرصه گفته می شود و سندی که مربوط به واحد های احداث شده در آن زمین باشد، سند اعیان نامیده می شود. به همین خاطر معمولا واحدهای آپارتمانی که در شهر های بزرگ ساخته می شود دارای سند عرصه و اعیان هستند.
سند تک برگ چگونه سندی است؟
سند ملکی که دارای یک برگ باشد. اینگونه اسناد از طریق نهادهای رسمی کشور طراحی و تایید می شوند. طراحی سند تک برگ به صورتی می باشد که در وهله اول تمامی مواردی که در آن درج شده است قابل خواندن می باشد و می توان از اصالت و درستی آن اطمینان یافت.
سند رهنی چگونه سندی است؟
سندی که در در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می گردد و یک سند رسمی محسوب می شود. این اسناد متعلق به املاکی می باشد که در هنگام خرید از تسهیلات و وام بانکی استفاده می کنند. سند رهنی در حقیقت برای پرداخت اقساط با وام گیرندگان به وسیله موسسات مالی و اعتباری و بانک ها، تنظیم می گردد. به این صورت که فرد وام گیرنده در مقابل مبلغی که از بانک دریافت می کند، سند ملکی خود را در وثیقه یا گرو بانک می گذارد.
سند قولنامه ای چیست؟
سند ملکی عادی در واقع همان سند قولنامه ای می باشد یا به عبارت دیگر سند ملکی که در اداره اسناد رسمی ثبت و تنظیم نشده است. این سند در صورت توافق هر دو طرف قرارداد نوشته می شود. سند قولنامه ای حتما باید توسط فرد معتمد و سرشناس نوشته و سپس به امضا برسد تا معتبر گردد و از لحاظ قانونی نیز فاقد خطا باشد.
سند وقفی چگونه سندی است؟
ملک وقفی، زمینی است که متعلق به فردی بوده و صاحب ملک آن را وقف کرده و اداره اوقاف این املاک را به طور اقساط 99 ساله به افراد دیگری واگذار می کند. فردی که این املاک را خریداری کرده، می بایست هر سال مبلغ مشخص شده ای را به سازمان اوقاف پرداخت کند که در حقیقت مبلغ ناچیزی به حساب می آید.
سند تفکیکی چگونه سندی است؟
اینگونه اسناد برخلاف اسناد شش دانگ می باشند؛ زیرا برای املاکی که با چند بخش که هر بخش در اختیار یک مالک قرار دارد، مربوط می شود. بخش های تقسیم شده املاک هر کدام شامل یک سند ملکی هستند، اسنادی که از هم تفکیک شده و مشخصات مالکان و صاحبان هر بخش را شامل می شوند.
سند وکالتی چگونه سندی است؟
سند ملکی که به نام یک فرد یا سایر افراد به عنوان وکیل فروشنده‌ی اصلی تنظیم گردد. برخی از افراد به علت این که خود توانایی فروش ملک را ندارند به یک یا چندین نفر وکالت می دهند برای این که این وکالت معتبر باشد می بایست به صورت محضری یا رسمی تنظیم شود.