برای خرید زمین در شمال به عنوان ساخت ویلا در آن باید به نکات زیادی از جمله به بافت و نوع کاربری زمین توجه داشته باشید. در ابتدا باید به طرحی که دولت در 12 دی ماه سال 1374 تصویب کرد آشنا باشید

طرح هادی روستایی طرحی است که وضعیت زمین شما را مشخص می­کند. در واقع این طرح مشخص می­کند که زمین شما داخل بافت قرار دارد و یا خارج از آن. حال چنانچه زمین شما داخل بافت قرار داشته باشد، به این معنی است که زمین شما درون طرح هادی قرار گرفته است و شما به راحتی می­توانید برای ساخت آن مجوزهای لازم را از نهادهای مربوطه اخذ نمایید چرا که تنها زمین­هایی می­توانند به طور قانونی تبدیل به ویلا شوند و مجوز ساخت و ساز دریافت نمایند که در محدوده مجاز طرح هادی قرار بگیرند. در واقع طرح هادی برای دارندگان زمین در شمال  که قصد دارند برای ساخت آن مبادرت ورزند به منزله چراغ قرمزی است که نمی­گذارد هر زمینی به ویلا تبدیل شود. صاحب زمین در هر نقطه­ ای از شمال مجاز به ساخت ویلا نیست مگر آن که آن زمین درون طرح هادی قرار گرفته باشد. به عبارت بهتر می ­توان بیان کرد صرف داشتن زمین در شمال این اختیار را به دارنده­ ی آن نمی ­دهد که اقدام به ساخت و ساز آن نماید.

از این رو نهادهای ذیربط هنگام صدور مجوز ساخت و ساز ابتدا بررسی می ­نمایند که آیا زمین داخل طرح هادی است یا نه. چنانچه درون طرح هادی قرار داشت برای آن مجوز ساخت و ساز صادر می­نمایند و چنانچه درون طرح هادی قرار نداشت و یا به عبارت دیگر خارج از بافت قرار داشت هیچ مجوز قانونی برای ساخت و ساز آن صادر نمی­گردد. در واقع زمین­ هایی که خارج از بافت قرار دارند، امکان ساخت و ساز در آنها وجود ندارد و به صورت قانونی نیز برای آنها هیچ مجوزی صادر نمی­ گردد. چنانچه روی چنین زمین­هایی ساخت و ساز انجام بگیرد غیر قانونی بوده و بدیهی است که چنین ویلا­هایی فاقد سند خواهند بود. از طرفی چون برای ساخت ویلا در این نوع زمین­ها قوانین شهرداری و ویلا سازی نادیده گرفته شده به عبارت دیگر دور زده شده است، ویلای ساخته شده هر لحظه در معرض تخریب توسط شهرداری و یا سایر نهادهای مربوطه همچون دهیاری قرار خواهد داشت.

بیشتر بخوانید: نور کجاست؟ خرید ویلا در نور توسط املاک ویلا دنیز

زمین داخل بافت به 3 دسته تقسیم می­شود:

• زمین با بافت مسکونی

زمین با بافت مسکونی به این معناست که زمین مورد نظر در نقشه دهیاری روستا در قسمت بافت مسکونی قرار گرفته است. بنابراین برای ساخت ویلا کافی است مجوزهای لازم اخذ شده و کار ساخت و ساز شروع شود.

• زمین با بافت باغی

زمین با بافت باغی به این معناست که زمین مورد نظر در نقشه دهیاری در قسمت بافت باغی قرار دارد. لذا برای ساخت ویلا در این زمین­ها دو راه وجود دارد: 1) تغییر کاربری زمین از باغی به مسکونی و سپس اخذ مجوزهای ساخت و ساز و 2) ساخت ویلا بدون تغییر کاربری و پرداخت جریمه ساخت و ساز ویلا به دهیاری مربوطه طبق کمیسیون ماده 99 و اخذ پایان کار از دهیاری.

• زمین با بافت زراعی

  زمین با بافت زراعی به این معناست که در نقشه دهیاری زمین مورد نظر در قسمت زراعی واقع شده لذا  برای ساخت و ساز در این نوع زمین بایستی کاربری آنرا به باغی و سپس به مسکونی تغییر دهید، تا مجوز ساخت ویلا در آن را به شما بدهند. مجوز گرفتن این نوع کابری برای ساخ ویلا بسیار سخت تر از بقیه می باشد. و در صورت ساخت ویلا در این بافت بدون کسب مجوز تخریب 100 درصدی را به دنبال خواهد داشت.

بیشتر بخوانید: خرید ویلا شمال و انواع کاشت نهال در آن

به هیچ عنوان بدون مجوز در بافت زراعی ویلا نسازید!

همانطور که پیشتر نیز بیان شد، ویلایی به صورت قانونی ساخته شده است که زمین آن داخل بافت قرار گرفته باشد. بنابراین از ساخت ویلا روی زمینی که خارج از بافت قرار دارد و حتی از خرید ویلایی که خارج از بافت ساخته شده است خودداری کنید! چرا که بعدها با مشکلات بسیاری مواجه خواهید بود. چنانچه خود بخواهید از آن استفاده نمایید باید هر لحظه با این نگرانی سر کنید که کی زنگ در به صدا درمی­آید و حکم تخریب ویلا را برای شما می ­آورند. اگر هم بخواهید آن را به کسی بفروشید که با مشکل بیشتری مواجه خواهید شد چون کمتر کسی پیدا می­شود که پول کلانی برای ویلای غیر قانونی که هر لحظه امکان تخریب آن توسط شهرداری و یا دهیاری وجود دارد بپردازد. پس توصیه می­ کنیم قبل از اقدام به ساخت ویلا در شمال و یا خرید ویلا در شمال اسناد و مدارک مربوط به آن را با دقت بسیار و ذره بینی بررسی کنید تا از قانونی بودن آنها و این که حتماً داخل بافت قرار دارند مطمئن شوید. ویلایی که خارج از بافت ساخته شده است از لحاظ قانونی فاقد ارزش است و هیچ بهایی برای خرید و یا فروش آن نباید پرداخت شود. با مراجعه به شهرداری و یا دهیاری محل به راحتی می­توانید نقشه طرح هادی را مشاهده نمایید و از داخل بافت بودن زمین و یا خارج از بافت بودن آن اطمینان حاصل نمایید تا بعدها با ضرر و زیان­های غیر قابل جبرانی مواجه نشوید چرا که در صورت بی ­توجهی به این موضوع و مواجه شدن با مشکل نمی­ توانید به هیچ عنوان اعاده خسارت کنید و آنچه که هزینه کرده­ اید همه از دستتان خواهد رفت.  

بیشتر بخوانید: تفاوت بین ارزش ویلا و قیمت ویلا در شمال

آیا تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ‌ها امکان‌پذیر است؟

مطابق قانون تغییر کاربری اراضی مزبور جز در موارد ضروری ممنوع است و در موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها به عهده کمیسیونی است که در آن نمایندگان وزارتخانه های کشاورزی، مسکن و شهرسازی، جهاد سازندگی و سازمان حفاظت محیط زیست و استانداری حضور دارند که در هر استان زیر نظر وزارت کشاورزی تشکیل می شود و تصمیمات این کمیسیون با اکثریت آراء اعضا دارای اعتبار خواهد بود و ظرف دو ماه از تاریخ درخواست متقاضی این کمیسیون موظف به تشکیل جلسه و اتخاذ تصمیم است.

اصولاً تغییر کاربری این اراضی در روستاها طبق ضوابطی است که وزارت جهاد کشاورزی تعیین می کند. در مواردی که به این اراضی مجوز تغییر کاربری داده می شود 80 درصد قیمت روز اراضی و باغ ها با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری بابت عوارض از مالکین گرفته می شود.

البته تغییر کاربری زمین زراعی و باغ‌ها برای سکونت شخصی مالکین کم درآمد در مساحت کوچک برابر ضوابط و تعاریفی که وزارت مذکور معین می کند مشمول این عوارض نمی شود. همچنین است در مورد نیازهای بخش کشاورزی و دامی برای تغییر کاربری این اراضی که از شمول پرداخت این عوارض خارج است.

پیامد تغییر بدون مجوز کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها

چه مالک و چه متصرف این اراضی که به صورت غیرمجاز تغییر کاربری دهند علاوه بر پرداخت عوارض معادل مبلغ بالا، به پرداخت جزای نقدی تا 3 برابر قیمت اراضی و باغ ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید محکوم می شوند و دادسراها یا دادگاه ها موظف اند پس از اعلام مراتب از سوی وزرات جهاد کشاورزی ضمن رسیدگی خارج از نوبت بدواً دستور توقیف عملیات ساخت و ساز و یا هر نوع تغییر کاربری را صادر کنند، البته فرقی نمی کند که مرتکب این عمل شخص حقیقی باشد یا شخص حقوقی و اگر کارکنان دولت و شهرداری ها و نهادها در اجرای این قانون مرتکب تخلف شوند به جزای نقدی تا سه برابر قیمت اراضی و باغ ها به بهای روز زمین با کاربری جدید محکوم خواهند شد و چنانچه این تخلف را تکرار کنند علاوه بر جریمه مذکور از خدمت در ادارات دولتی و شهرداری ها به صورت دایم محروم می شوند. سردفتران اسناد رسمی نیز در صورت تخلف از مقررات این قانون به 6 ماه تا 2 سال تعلیق ازخدمت محکوم خواهند شد.

بیشتر بخوانید: خرید ویلا قدیمی در شمال و چند سال ساخت

خرید زمین در شمال با هدف ساخت ویلا در آن برای سرمایه گذاری یا ویلا شخصی یک تصمیم بسیار تاثیر گزار بر زندگی اقتصادی شماست!  اگر مشتری خرید زمین در شمال هستید بهتر است این مسیر را در کنار کارشناسان مجرب و متخصص طی کنید. کارشناسان املاک و مستغلات، خرید و فروش زمین در مازندران در وبسایت "ویلا دنیز" آماده ارائه مشاوره‌های لازم به شما هستند.