ویلا قولنامه ای چیست؟
در زمان خرید ویلا و زمینی در شمال که دارای سند تک برگ نیست، قراردادی بین خریدار و فروشنده منعقد می شود که توافقات و تعهدات طرفین در آن ذکر می شود. و تعیین می شود در صورت تخلف از طرف هر کدام از طرفین، مشمول چه جرایمی خواهند شد.
سند ویلا قولنامه ای به این دلیل تنظیم می شود که دو شخص فروشنده و خریدار ویلا تعهد داشته باشند، تا در زمان مشخصی در دفترخانه حاضر شده و معامله را بر اساس شرط های ذکر شده در قولنامه انجام دهند. و اگر هریک از افراد در زمان معین حضور پیدا نکنند مبلغی به عنوان خسارت به طرف مقابل پرداخت می کند.
به این دلیل که این نوع سند در زمان خرید توسط مشاور املاک و فرد امین به امضا می رسد و در هیچ دفترخانه و توسط بازرس دولت به ثبت نمی رسد، جزو اسناد عادی بوده و نسبت به اسناد شش دانگ از اعتبار کمتری برخوردار است.
تفاوت قولنامه با مبایعه نامه چیست؟
این را بدانید که از نظر حقوقی تفاوت زیادی بین قولنامه و مبایعه نامه نمی باشد. فقط در یک سری مسائل مانند اینکه؛ در مورد مبایعه نامه به محض اینکه قرارداد انجام شد، لازم است وجهی را طبق قرارداد به فروشنده پرداخت کنید و فروشنده در ازای دریافت وجه، باید سند مبایعه نامه را به شما ارائه کند.
اما در قولنامه نیازی نیست که پس از تکمیل قرارداد، وجه را به فروشنده پرداخت کنید. شما با این کار از فروشنده تعهد می گیرید که تا آماده کردن وجه مورد نیاز مال را به کس دیگری نفروشد.
همچنین مبایعه نامه همان سند عادی می باشد که به وسیله ان خریدار و فروشنده در مورد ملک و یا کالا مورد معامله با هم توافق می کنند. در مبایعه نامه توافقاتی همچون زمان و مکان تحویل مال و نحوه پرداخت هزینه، ذکر کرده و قراری در ارتباط با این مسائل می گذارند. مبایعه در حالت کلی یک سند عادی میباشد که فقط بین دو طرف معامله نوشته می شود و به رسمیت اداره ثبت و اسناد نمی رسد.
جهت دیدن ویلا سنددار، کلیک کنید.
نکات تنظیم قولنامه یا مبایعه نامه در هنگام خرید ویلا و زمین در شمال
1) قرارداد کاملا قانونی باشد!
در تنظیم مبایعه نامه یا قولنامه حتما اطلاع داشته باشید که تعهدات طرفین بر اساس قوانین کشوری تنظیم شود، تا قراردادی امن و مطمئن داشته باشید.
2) از وجود ویلا یا زمین ، اطمینان حاصل کنید
برای خرید ملک در شمال تا زمانی که از آن بازدید نکرده اید و از وجود ویلا یا زمین مطمئن نشده اید، اقدام به امضای هر گونه مبایعه نامه و قولنامه نکنید. هم از وجود ملک مطمئن شوید هم مدارک ارائه شده را بررسی کنید.
3) نحوه پرداخت وجه مشخص گردد
زمانی که دست به خرید اقساطی ویلا و زمین در شمال می زنید، و با فروشنده در مورد سررسید چک ها به توافق رسیده اید، برای اینکه به مشکلی برنخورید حتما تاریخ قسط ها در مبایعه نامه مشخص شود، در مورد قولنامه نیز تعیین کنید اولین هزینه پرداختی در چه تاریخی خواهد بود.
4) موارد استثنا را در قرارداد ذکر کنید
اگر خریدار در پرداخت مبلغ در تاریخ‌های تنظیم شده کوتاهی کند، باید مبلغی را به عنوان جریمه پرداخت کند و اگر در زمان تحویل سند، فروشنده موفق نشده باشد بنا را به موقع آماده و تحویل دهد، لازم است مبلغی را به عنوان جریمه به فروشنده پرداخت کند. و خیلی از موارد استثنائ دیگر را حتما ذکر کنید.
5) قرارداد ملک باید دارای شاهد باشد
تفاوتی ندارد که خرید ملک را از طریق مبایعه نامه انجام می‌دهید و یا در ابتدا به سراغ قولنامه می‌روید. در هر صورت به جز شما و فروشنده، باید نفر سومی به عنوان شاهد این قرارداد را امضا کند که معمولاً صاحبان بنگاه‌های معاملاتی اینکار را انجام خواهند داد. این شاهد در صورت بروز مشکل، به صورت بی‌طرف در دادگاه شهادت خواهد داد.
مراحل ثبت نام و گرفتن سند برای املاک قولنامه ای در شمال
مرحله اول ـ اطمینان از وجود مدارک و تهیه آنها:
مدارک مورد نیاز :
الف_ در املاک قولنامه ای : ۱ ) کپی از سند مالکیت ملک ( سند اولیه ). ۲ ) قولنامه یا قولنامه هایی که متقاضی را به مالک اولیه ارتباط می دهد
ب _ در املاک دارای سند مشاعی :۱ ) سند مشاعی متقاضی ۲ ) در صورتی که سند مالکیت به نام شخص متقاضی نباشد ارائه وکالتنامه های مربوطه.
مرحله دوم : تهیه نقشه ملک با مختصات (UTM) و فایل مربوطه به آن:
الف : پس از اطمینان از وجود شرایط و مدارک فوق الذکر متقاضی باید با مراجعه به یکی از مهندسین نقشه کش نظام مهندسی یا کارشناسان رسمی نقشه کشی دادگستری یا ثبت و از طریق بازدید ملک نسبت به تهیه نقشه با مختصات UTM اقدم کنند.
ب : پس از تهیه این نقشه فایلی را که از سوی سازمان ثبت معرفی و ارائه شده با نام parcelmal.xls با توجه به مندرجات و اطلاعات نقشه UTM باید از سوی مهندس نقشه کش تهیه و در اختیار متقاضی قرار گیرد . ( البته الزام ارسال این فایل منتفی گردید ).
مرحله سوم : فراهم کردن مدارک زیر و تهیه عکس یا اسکن از آنها با پسوند jpg یا png با حد اکثر حجم ۱۵۰ کیلوبایت.
۱ ) اصل شناسنامه و کارت ملی متقاضی.
۲ ) کپی از سند مالکیت اولیه ملک (در اسناد قولنامه ای)
۳ ) اصل و کپی تمامی قولنامه های استنادی تا با مالکی که سند به نام او صادر شده است برسد. (در اسناد قولنامه ای)
۴ ) اصل سند مالکیت در اسناد مشاعی به نام متقاضی و کپی صفحات اول، دوم، سوم، صفحه حدود ملک، توضیحات و صفحات انتقالات.
۵ ) نقشه ملک با مختصات UTM که توسط متقاضی تهیه شده .
۶) فرم تکمیل شده گواهی تعیین مختصات ملکی در فایل excel مربوطه. (الزام ارسال این فایل لغو شد)
۸) فیش بانکی بابت هزینه تقاضا به مبلغ پانصد هزار ریال به حساب بانکی سیبا به شماره ۲۱۷۱۳۲۸۰۱۷۰۰۹ بانک ملی. ( نیاز به اسکن ندارد)
( شما می توانید مدارک خود را به یکی از کافی نت ها یا مراکزی که می توانند مدارک شما را اسکن کنند؛ ارائه دهید، تا این کار را برای شما انجام دهند و آن را بر روی یک لوح فشرده ( سی دی یا دی وی دی ) یا فلش ریخته و تحویل شما دهد در صورتی که دفترخانه امکانات اسکن را داشته باشد می تواند کار اسکن را نیز برای شما انجام دهد.)
مرحله چهارم: تکمیل فرم درخواست پذیرش( فرم اولیه ) و دریافت شماره ورود به سامانه :
پس از انجام مراحل فوق و تهیه مدارک و عکس آنها با در دست داشتن مدارک با مراجعه به یکی ار کافینتها یا دفاتر اسناد رسمی بخواهید فرم درخواست پذیرش را ( در این سایت www.sabtemelk.ir ) تکمیل و شماره ورود به سامانه را دریافت نمائید.
مرحله پنجم: ورود به قسمت تکمیل درخواست ( صفحه اول سامانه) با استفاده از شماره ای که در مرحله قبل دریافت نموده اید و کد ملی متقاضی.
در این مرحله شخصا یا به توسط دفاتر اسناد رسمی یا کافی نت ها با شماره ای که در مرحله قبل دریافت نموده اید و کد ملی متقاضی وارد شده و درخواست خود را تکمیل می کنید .
مرحه ششم: ارسال مدارک به واحد ثبتی
پس از تکمیل درخواست پرینتی از آن تهیه و با مدارکی که در مرحله سوم ذکر شده به واحد ثبتی از طریق پست سفارشی ارسال و کد رهگیری ۲۰ رقمی از دفتر پستی دریافت می نمایید.
مرحله هفتم: ورود مجدد به سامانه ( با استفاده از شماره ورود و کد ملی ) و وارد کردن شماره رهگیری ۲۰ رقمی دریافتی از دفتر پستی .
مرحله هشتم ( مرحله نهایی) _ به پایان بردن ثبت تقاضا و دریافت شماره پرونده .
ملک مشاع و نحوه سند زدن آن
گاهی خانه‌ها بیش از یک مالک دارند. گاهی اوقات افراد زمین های با بافت مسکونی خود را در اختیار سازندگان و انبوه سازان ویلا قرار می دهند تا ویلایی در آن بسازند و با فروش آن سودی کسب کنند. مثلا ممکن است فردی زمینی به مساحت 2هزار متر را در اختیار سازنده قرار دهد و سازنده با ساخت 5 ویلا بر روی آن 2 ویلا را به مالک زمین می دهد، که در این حالت مالک و سازنده برای تفکیک سند مشاع اقدام می‌کنند. بحث ملک مشاعی در سهم‌الارث نمود بیشتری دارد. به عنوان مثال خانه‌ای به الارث می‌رسد و هر کدام از وراث سهمی از خانه دارند، در این حالت ملک مشاع است و خرید و فروش با شرایط خاصی صورت می‌گیرد.
سند مشاع در تعریف حقوق به ملک یا مالی گفته میشود که دو یا چندین نفر در آن سهم داشته باشند که مشاع بیشتر در مورد زمین و ملک به کار می برد. سند مشاع با سند شش دانگ متفاوت است، سند شش دانگ به معنای کامل مالک بودن فرد نسبت به ملک می باشد، ولی سند مشاع به این معناست که ملک چند مالکی میباشد.
مراحل سند زدن ملک مشاعی
هر یک از مالکین ملک مشاع که تصمیم به گرفتن سند مجزا برای سهم خود کنند باید به ترتیب مراحل زیر را طی نمایند:
1) ارائه درخواست تفکیک سند به اداره ثبت.
2) تنظیم تقسیم نامه.
3) مشخص شدن سهم هر یک از اعضایی که در ملک سهیم هستند.
4) تنظیم صورت مجلس تفکیکی شامل مشخصات دقیق مانند متراژ، تعداد واحدها و به عبارتی اطلاعات کامل سهم تقسیم شده هر یک از اعضا.
5) ارسال اصل مدارک مربوط به ملک مشاع و تقسیم نامه تنظیم شده به اداره ثبت اسناد.
6) ابطال سند ملک مشاع و تنظیم اسنادی جداگانه برای هر مالک بر اساس سهم آنها.
انتقال سند ملک مشاع قبل از ثبت ملک
مطابق ماده ۱۱۴ آیین‌نامه قانون ثبت، هرگاه ملک مشاع از طرف چند نفر درخواست ثبت شده و قبل از ثبت ملک به یک نفر منتقل شود با تذکر به اسامی متقاضیانی که ملک به نام آنها آگهی شده و انتقال داده‌اند به نام منتقل الیه در یک جا ثبت شده و سند مالکیت تمام ملک صادر میشود.
انتقال سند ملک مشاع بعد از ثبت ملک
ماده ۱۱ آیین‌نامه قانون ثبت هرگاه ملک مشاع در نتیجه انتقالات به یک نفر منتقل شود اسناد مالکیت قبلی باطل و سند مالکیت جدید صادر میشود. مطابق ماده ۵۸۳ قانون مدنی، هریک از شرکا می‌تواند بدون رضایت شرکا دیگر سهم خود را جزئی یا کلی به شخص ثالثی منتقل نماید. همچنین مطابق ماده ۱۰۴ آیین‌نامه قانون ثبت هنگام انتقال تمام یا قسمتی از ملک ثبت شده و یا واگذاری حقی نسبت به عین ملک سند معامله در دفتر اسناد رسمی ثبت و خلاصه آن در دفتر املاک زیر ثبت ملک ثبت میشود.
شما باید همه ی کارهایان اعم از خرید و فروش ویلا و زمین در شمال، باید همراه و در کنار یک مشاور املاک معتبر انجام دهید. داشتن مشاور املاک خوب و معتبر می تواند با تسلط بر موضوعات و مناطق کمک خوبی به شما کند.مشاوران املاک ویلا دنیز با سال ها تجربه آماده خدمت رسانی به شما مشتریان از طریق مشاوره رایگان می باشد.
مقالات پیشنهادی املاک ویلا دنیز: